香江金融危机已经落下帷幕，但香江人还来不及高兴，一场与他们更加切身相关、也更巨大的风暴已经席卷而来。

楼市真的崩盘了。

楼市的崩盘和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和时间性。

很多人都说，当买菜大妈都开始买房的时候，就是崩盘的信号了。

其实这完全是马后炮，从这点上根本看不出楼市是否会崩盘。

地产是非常复杂的产业，是否会崩盘取决于很多因素，但纵观百年以来的地产市场，在崩盘前至少都有两个信号：金融高杠杆和单位成本超过居民可承受最大值。

是的，这里不提复杂的经济逻辑和崩盘的根本原因，只说浅显的信号，当出现什么信号时，就意味着快崩了。

无论是1926年的弗罗里达大崩盘，还是1991年东瀛泡沫破灭，更或是目前的香江及日后的美国，在崩盘前，都符合这两点特性。

先说高杠杆，房地产行业的金融属性远大于其实体属性，所谓金融高杠杆，一方面是指地产商融资的金融杠杆，另一方面是指购房者买房所使用的金融杠杆。

无论在世界任何一个国家，地产商开发的楼盘，大多使用的都不是自己的钱，而是银行、金融机构、投资理财产品的钱。

但纵使如此，每个地产商的杠杆率也都是不同的。自有资金实力强、财务稳健、比较谨慎的公司可能只有百分之三四十的负债率，而那些步子迈得比较大，狂飙突进的公司，其借来的钱可能数十倍于自有资金。

购房者的高杠杆就更好理解了，我们熟悉的按揭或者公积金贷款，都属于金融杠杆的一部分。

如果购房者的首付能在三成或以上，其余按揭的方式来购房，其实并不算是高杠杆。

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